Чому неможливо продати будинок без кадастрового номера: роз’яснення ст. 377 ЦК України
Розповідаємо, 4оМу СТ. 377 LK України забороняє продаж будинку без кадастрового номера. Як оформити угоду, якщо у вас держакт старого зразка
Багато власників нерухомості в Україні стикаються з несподіваною перешкодою при спробі продати свій будинок. Навіть якщо документи на будівлю в повному порядку, угода може заблокуватися через відсутність кадастрового номера земельної ділянки.
У межах конференції «Державна політика у сфері нотаріату та державної реєстрації» Дмитро Кирилюк, директор профільного Департаменту, пояснив юридичні тонкощі цієї проблеми.
Стаття 377 Цивільного кодексу: «підводні камені» для продавців
Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України, під час переходу права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, право на земельну ділянку переходить автоматично. Проте закон висуває жорстку вимогу до тексту договору:
Важливо: Розмір та кадастровий номер ділянки є істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості.
Це означає, що без зазначення цих даних нотаріус просто не має права завірити угоду. Як зазначив Дмитро Кирилюк, якщо ділянка не приватизована, вона юридично «відсутня» у правовому полі, тому і передавати разом із будинком нічого.
Проблема державних актів «старого зразка»
Чимало громадян досі володіють землею на підставі державних актів, виданих до 2002 року (так звані «червоно-жовті» акти). Хоча вони залишаються дійсними, у них часто відсутній кадастровий номер, оскільки на момент їх видачі така система реєстрації ще не діяла.
Хоча Прикінцеві положення Закону «Про Державний земельний кадастр» визнають права, що виникли до 2004 року, сформованими, для продажу будинку номер все одно знадобиться. Без нього неможливо:
- Оформити договір купівлі-продажу, дарування або міни.
- Оформити спадщину на нерухомість.
- Провести оцінку землі.
- Зареєструвати будь-які речові права.
Що таке кадастровий номер і як його перевірити?
Кадастровий номер — це унікальний цифровий код ділянки, який зберігається за нею протягом усього часу її існування.
Перевірити наявність номера можна онлайн через Публічну кадастрову карту України. Якщо вашій ділянці номер не присвоєно, необхідно звернутися до землевпорядної організації для розробки технічної документації та внесення даних до ДЗК.
Позиція Міністерства юстиції
Мін’юст у своїх роз’ясненнях фактично заборонив відчуження об’єктів нерухомості окремо від землі. Нотаріуси зобов'язані відмовляти у вчиненні дій, якщо пакет документів не містить відомостей про земельну ділянку.
Дмитро Кирилюк назвав таку прив'язку «антинародною», оскільки вона обмежує право громадян вільно розпоряджатися своєю власністю. Департамент нотаріату наголошує на необхідності спрощення цієї процедури, щоб усунути бюрократичні бар'єри для українців.
Основні висновки для власників:
- Продати будинок без кадастрового номера неможливо згідно зі ст. 377 ЦК України.
- Держпакети старого зразка потребують оновлення в частині присвоєння номера перед продажем.
- Відсутність номера блокує не лише продаж, а й дарування та успадкування.
Корисна порада: Якщо ви плануєте операції з нерухомістю найближчим часом, перевірте свою ділянку на кадастровій карті вже зараз, адже процес присвоєння номера може тривати від кількох тижнів до кількох місяців.
